35年前から土地を20年契約で借りて建物…

ご相談の内容

35年前から土地を20年契約で借りて建物を建て親の代から住んでいます。周りも同じ地主の借地です。最近地震で建物が全壊したときのことが気になってしかたありません。全壊したときには、借地権は消滅してしまいますか。また、その場合に特に注意しなければいけないことは何ですか。

回答

借地権は、借地上建物が滅失しても消失することはありません。滅失とは、、建物が火災により焼失したり、地震により倒壊したり、水害により流失するなど、建物としての構造が損なわれることをいい、人工的な取壊しも含まれます。これに対し、建物が朽廃すると借地権が消滅することがあります。地震で建物が全壊した場合、借地人は建物を再築することになりますが、借地契約で増改築を制限する特約がある場合、地主の立替えの承諾が必要となるかが問題となります。地主の承諾を得られないときは、裁判所の許可を得て立て替えることができますが、仮に地主の許可を得ないで立て替えた場合において、地主が特約違反により契約解除をしても、当該特約条項は、通常予想しえない大規模災害のばあいには適用すべきではないなどとして、解除は認められないと考えられます。
建物の登記により借地権の対抗力を備えていた場合において、建物が滅失すると建物の登記がないことになり、借地権の対抗力は失われます。しかし、この場合借地人はその土地の見やすい場所に一定の事項を掲示しておくと、建物の滅失があったときから2年間に限り、従来の建物の登記による借地権の対抗力はその効力を持続するものとされています。しかし、この立て札が撤去され、その後に土地を取得した第三者に対しては、特段の事情がない限り、借地権を対抗できないとするが判例です。尚、建物滅失後、2年経過後は、その前に建物を築造して登記をしないと借地権をもって対抗することはできません。
大地震により災害を受け罹災都市借地借家臨時処理法が適用されると、借地上の建物が滅失しても、罹災都市指定の政令施行の日から5年間に限り、借地権または建物の登記がなくても借地権を第三者に対抗できます。なお、本問の場合、35年前に期間20年で借地契約をした場合、1回目の法廷更新がなされ、2回目の残存期間は5年となり、この時点で震災により建物が滅失下時は、罹災法により期間は10年に延長されます。

最終更新日:2012年02月23日

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