1. 一般の、居住用建物の賃貸借契約の原状回復義務について

ご相談の内容

1. 一般の、居住用建物の賃貸借契約の原状回復義務について、特約に
よって拡大できる範囲はどこまでですか。

2. その特約(原状回復義務拡大特約)が有効となるための基準を教えて
ください。

回答

1. 特約によって拡大できる範囲
借主に過大な負担にならない修繕(小修繕といわれる範囲のもの)については、特約で原状回復義務の範囲を拡大することが出来ます。たとえば、「破れていなくても畳や襖の交換を退去時に要求する」と特約することによって、原状回復義務の範囲を拡大することが法律上可能です。
ただし、自然消耗についてまで原状回復義務の範囲を拡大するには、様々な工夫をする必要が有ります。

【解説】
1. 自然消耗が、原則として原状回復義務の範囲とならない理由
貸主は、賃貸物件を借主に使用させる対価として、賃料を受領しています。日常生活での使用による変色、汚れ等の自然消耗が、原状回復義務の範囲とならないのは、そのような原状回復の費用は、すでに、仕様の大家である賃料に含まれていると考えられるからです。

2. 特約(原状回復義務拡大特約)が有効となるための基準
原状回復の特約が有効とされるためには、
① 小修繕の範囲のものであること。
1. 特約で拡大される「項目」が契約書等で明確に定められていること
2. 退去時に借主が負担すべき原状回復「費用」(負担する金額)を借主が契約書等で予測できるよう明確に定められていること
3. 負担の内容が合理的であること(負担割合・減価償却等の定めが有ること)が必要となります

    ※原状回復義務(居住用借家契約における原状回復特約の有効性にいてのトラブルが多くありましたが最高裁の3件の判決例が出て判例に基づいた解釈が定着しつつあります。     

最終更新日:2015年04月10日

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