私はピアノ教師をしております。今回、防音…

ご相談の内容

私はピアノ教師をしております。今回、防音対策のため、地下室を作りたいと考えて土地を購入しました。ところが、地下には公共下水管が設置されており、移設が出来ないため地下室の設置が出来ません。私は、売主に契約解除を通知しましたところ、売主は「買主が地下室の設置を計画していたことは知らなかった。買主は地下室を作ることを売主に説明していないから契約解除は出来ない。」と反論されました。この場合、契約解除は、出来ないのでしょうか。又、瑕疵担保により解除できる場合を具体的に教えてください。

回答

1.売主の反論は次の3点を根拠に誤りで解除できます。
 1)買主が契約した目的は買主が売主に契約前に説明する必要は
  ない。
 2)売買目的物の通常の使用として予測可能な目的であれば足り
  る。
 3)地下室の設置の禁止されていない土地においては、買主が地
  下室の設置をすることは通常あり得ることで、買主が説明し
  ていなくても契約の目的を達することができなければ、契約
  解除できる。
2.瑕疵により契約した目的を達することができないときは、買
  主は、契約の解除をすることができます。具体的には、次の
  ような事例の場合です。
 1)修繕などにより瑕疵の解消ができない場合。
 2)建築確認・開発許可等を取得できない場合。
 3)貨物自動車の販売で、買主の確保使用としていた性能をてい
   ても貨物自動車として使用できる状態にある場合には契約の
   目的を達することができると解されます。
 4)病院の開設のための土地建物の売買で、北側通路。門が使用
   可能として売買されたが、それが不能であっても、建物を改
   造すれば南側道路に玄関・門を設置でき病院が開設できるな
   らば、契約の目的を達することができると解されます。

最終更新日:2012年12月10日

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